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【台灣高房價的幕後黑手】
過去幾年，國有土地一筆筆高價標售，最實際的獲益者，不是絕大部分身為國土主人的你和我。政府持續減稅降稅，最立即的獲益者，也不是撐起國家稅收重擔的九百萬薪水族。房價不平，賦稅不公，台灣九百萬受薪階級已經一肚子火。《天下雜誌》特別進行了「二○一○年稅改大調查」，並且針對台北市公有地標售進行實地訪查，找出為何政府抑制高房價失效？其中最根本的問題是什麼？
專輯精采重點：
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為了了解台北市國有土地標售後的實際使用情況，《天下雜誌》採訪團隊，從媒體報導與國有財產局，整理出過去十年，公有地標售每坪最昂貴的前五十筆土地，一一向建商詢問，或騎著機車做現地查訪。結果除了兩筆土地未找到，發現共有二十二筆土地尚未開發，其餘二十六筆正在或已經興建了住宅。二十六筆中，只有三筆建案提供四十坪以內的住宅，有十八筆是大坪數的房子。換句話說，台北市已被標售的公有地，有將近八成，不是被養著，等待漲價，就是蓋起老百姓買不起的大房子。這些土地，根本沒有進入一般老百姓買的起的住宅市場。
而政府壓抑高房價屢屢失效，導因於始終無法觸及高房價背後，最根本的土地問題。以公告地價課稅，長期持有土地的成本太低，才是房價問題的核心關鍵。
建商養地惜售 造成平均房價不斷飆漲
建商買進土地卻不立即開發，待價格上揚後再推案或直接交易土地套利，在台灣房地產業早已不是新聞。然而如今以台北為首的台灣都會區，建商搶地養地的情況，似乎到了連政府都難以控制的嚴重程度。
根據統計，光是去年全台存貨（包含未開發土地及興建中或待售住宅）前十二大建商，手中就持有價值超過兩千二百億元的未開發土地或餘屋。平均存貨佔總資產比例高達七五％，較三年前升高了五個百分點。建商拉高存貨比重，養地、惜售心態明顯。對一般購屋族造成最直接的影響，就是不斷飆高的房價。即使房屋賣不出去，建商也不願降價。其中尤其以台北市區最為明顯。
土地稅制落後，是台灣人囤地、囤房嚴重的主要元凶
依據現行稅法，企業土地交易所得免徵營所稅，長期持有土地，每年最高更只要繳納千分之五十五的累進稅率；並且按照遠低於市價的公告地價課稅，養地成本低就是促成財團養地的最大原因之一。此外，國內近來的低利環境，降低融資成本，也間接助長建商養地。根據央行最新統計，目前五大行庫新承作房貸放款平均利率為一．六六八％，已是近十年新低。
台灣已成為養地天堂，國家資產搶救連線成員張維修就憤怒的說：「囤積大宗物資是刑法，要抓去關；為什麼囤土，這種沒辦法進口，又稀少的民生物資，我們還要幫他省稅、給他獎勵、還借他錢？」。
買不起一個窩，讓人民很痛。所得稅也沒少繳，國家財政卻愈來愈糟，更痛。
勞工稅重，企業和富人稅輕，企業還要再減稅，台灣已淪為不義之島
攤開每年政府所收的綜合所得稅來看，其中七二％是來自薪資所得，這個比例，在全世界幾乎最高。也就是說，每個月領死薪水的受薪階級扛起了絕大部分養國家的重擔。
很多真正的有錢人，其實稅繳的很少。根據五年前，財政部唯一公布過一次的資料顯示，台灣最有錢的四十名巨富，有八人一毛稅都不用繳，十七人平均只繳一％的稅。
在台灣，企業愈賺錢，稅負愈輕。《天下雜誌》最新統計，已公布二○○九年財報的上市櫃企業，最賺錢的十家，賺的錢只繳了九．九七％的所得稅。十五家獲利三十億以上的企業，稅率也不到一○％。有獲利但沒繳一毛錢稅，退至有退稅的企業，有五十四家。比一般上班族動輒高達二一％至三○％的所得稅率，低很多。這麼多數字，只為了說明一件事：勞工稅重，企業和富人稅輕。而今天，政府告訴民眾，為了提升國際競爭力，為了減稅救經濟，企業稅負還要再減。
其實台灣的稅制，問題不在稅率，而是在於不公平、租稅優惠太多和漏洞太多。從企業租稅優惠、到股票和不動產交易所得稅的三大漏洞，一日不補，民眾的剝削感一日難除。從今年《天下雜誌》所做的「二○一○稅改大調查」結果也可以看出，租稅不公，就是民眾憤懣不平的重要來源。
超過五成民眾認為台灣稅制不公
四月十四至十七日，《天下雜誌》調查中心抽樣電訪一○八四位二十歲以上民眾，結果顯示，有七九％的人同意有所得就該繳稅。但有五四％的受訪民眾，認為稅制不公，只有二四％的人認為公平。
認為稅制不公的人，有七九％集中在「有些人有很多避稅管道但薪水階級幾乎完全無法避稅」、「企業有太多租稅優惠」、「富人賺很多但稅金佔收入的比例很低；一般人賺很少但稅金佔收入比例很高」、「有錢人不用繳太多稅」、「軍公教 人員可以不要繳稅」以及「稅制對勞工階級不公平」等六項。
七成民眾認為稅改對企業與有錢人有利 近六成民眾認為政府不照顧一般老百姓
對於政府將營所稅從二五％一路降到一七％的新政策，有四三％的受訪民眾認為不公平。並有七成的人認為，這兩年來的稅改，對企業和有錢人愈來愈有利。而且，有近六成的人認為這兩年政府不照顧一般老百姓。
減稅真的能救經濟？千億財政赤字誰來補？
美國麻省理工學院經濟學教授克魯曼，就曾指出減稅像注射嗎啡，很容易上癮；過去二十年，美國的紀錄從不支持減稅對經濟供給面有效。但兩年來，馬政府對企業界、富人端出一盤盤租稅減免優惠，近日又為了「促進產業升級條例」落日後，彌補大企業沒有了研發等租稅抵減所造成的稅負增加，政府決定將營利事業所得稅，從二五％降到二○％。並且，為了和在野黨提出的一七．五％稅率拚場，行政院版的營所稅再降到一七％。
這所謂的「一七％加一加一」方案，即將在週五的立法院內通過，也將成為中華民國史上最大的減稅案。這減稅案發生的時間點，卻是中華民國財政正處在八年來最槽的時刻，年度財政收支從四年前的盈餘近四百億，變成五千億赤字。
台灣需要公平的土地稅制以及房價透明化
為避免炒高房價囤地養地，首先，不動產交易應該要按實際交易價格課稅，台灣的困難在市場不夠成熟，房仲制度不夠全面與透明。學者指出，先進國家不動產交易都透過經紀公司和銀行交易，所有的資訊政府都能夠掌握。「長期看增值稅還是一定要取消，回歸到所得稅裡去。政府要想辦法把掌握交易資訊的前置工作一步步做好，按實際交易價格課稅是水到渠成的事，」一名前朝政務官指出。
再者，取消所有租稅優惠，擴大營所稅的稅基，同時復徵證所稅，並按實際交易價格課徵不動產交易所得稅，充裕國庫，做各項提升台灣的投資，才是真正提升台灣國際競爭力的關鍵。
《2010年稅改大調查說明》
「2010年稅改大調查」係天下雜誌群調查中心於2010年4月14至17日進行，成功訪問1,084位20歲以上台灣地區民眾；在95％的信心水準下，抽樣誤差在正負3.0個百分點以內。調查是以台灣地區住宅電話為母體做尾數2碼隨機抽樣。調查結果已對受訪者性別、年齡、教育程度及地區進行樣本代表性檢定後加權處理。
調查執行：天下雜誌群調查中心
【台灣房地產市場的「邪惡第五波」？！】
最近，房地產價格飆漲的話題，又再度被搬上檯面。在政府官員、房地產及銀行業者、學者對於高房價問題炒得沸沸揚揚之際，21年前的「無殼蝸牛夜宿忠孝東路抗議房價過高」的事件，也準備再度捲土重來。
話說無殼蝸牛運動的濫觴，起自於民國76（1987）年，國產局標售華航附近土地創下當時天價，引發了台灣嚴重的房價狂飆期。當時，民眾在所得並無明顯提高，但房價卻在短期內高速上漲，民眾在此房價飆漲狀態下，產生預期房價高漲心態，明顯感受到不安。對此，社會不滿情緒高漲，才產生了第一次無住屋運動。
據了解，當時全台房價一陣狂飆，2年內大約飆漲了2倍。以台北市為例，房價在民國1989、1990年2年內，上漲的幅度約為1988年的3倍之多。也就是說，民國1988年時可以買一層房子的錢，在1990年時，只能買到1、2間廁所。
在這樣的背景之下，1989年5月10日，板橋新埔國小教師李幸長，徵得同事數人支持，在新埔國小內召開第一次籌備會，並定名為「無住屋者自救委員會」，揭開無殼蝸牛運動序幕。
1989年6月11日「無住屋救援會」於師大舉行成立大會；6月28日無殼蝸牛組織確立正式名稱為「無住屋者團結組織」；7月26日無住屋者團結組織正式向內政部提出申請，成立社團；8月12日內政部核准無殼蝸牛組織登記，全名為「中華民國無住屋者團結組織」；8月26日，無住屋者團結組織，舉行忠孝東路數萬人夜宿活動，以理性而幽默的方式抗爭，寫下了「無殼蝸牛夜宿忠孝東路」的歷史紀錄。
為什麼筆者要花這麼多的篇幅，詳細介紹無殼蝸牛運動的始末？因為熟悉台灣股市及房市歷史走勢的人都知道。就在無殼蝸牛夜宿忠孝東路的第二年（1990年），股市及房市都在陸續登上新高之後，便如江水般「一瀉千里」，歷經多年仍然無法恢復。
實際回顧1986年以前，台灣的房地產價格還相當穩定，1987年開始上升，尤其是以1989年上升最多，直到1990年台灣的房價才略為下降。其後雖然仍略為上漲，但是1992、1993年之後，台灣房地產進入長期的寒冬，這與台灣不動產市場泡沫破裂有著密不可分的關係。
同樣的，在上表中可以看到台灣的股價指數也從1987年6月的1735.7點開始上漲，其後經過幾次的起伏，直到1990年2月，衝到台灣股價的歷史最高點11983.5點。
其後，台灣的股價開始一路下滑。而造成台灣股價在1990年2月大幅下跌，以及房地產價格在1990年停止上漲的最主要原因，就是在於1989年2月28 日，中央銀行把活期存款的法定存款準備率由23%大幅調升到27%；同時，對於商業銀行對於不動產市場的放款進行選擇性的信用管制。
根據政大經濟系教授林祖嘉的分析，在貨幣供給大幅緊縮的情況下（1990年貨幣供給成長率為-6.6%），再加上不動產市場急需調現的情況下，企業與投資者開使大量拋售股票，結果造成台股指數開始下跌。 之後在2001年10月，政府立法允許外國人購買不動產，以活絡房市，將基本放款利率從2002年的7.1%，降至2003年的3.7%，並採取其它配套措施發揮功效之下，房地產市場才開始回溫。
如果從2002年開始計算這一波房市的起漲點，今年應該是第8個年頭。儘管政大教授張金鶚目前的房地產市場是「缺乏支撐，值得憂慮」，一位筆者熟識的股票市場人士，倒是以股票市場中的「邪惡第五波」，來形容這一波房地產漲勢。也就是說，就算政府馬上開始採取選擇性信用管制，房價（特別是台北市及豪宅）還是會持續上漲一段時間。
這是因為如今的環境，與民國77、78（1988、1989）年類似。當初，由於央行總裁採取「每天緩步升值」的政策，使得國外熱錢持續不斷地匯入，形成一幅「台灣錢淹腳目」的特殊景象。
由於當時國人可選擇擇的投資工具不多，泛濫的游資便開始追逐起稀有的標的，例如股票及房地產。如今，這樣似曾熟悉的資金行情，正一波波地推高國內房地產的價格。
然而，股票市場裡形容「邪惡的第五波」的特性是：漲勢非常快速、凌厲，而且漲幅最大的股票，都是以「高價的大型股」為主。這一段「邪惡」但「獲利幅度驚人」的第五波，通常就只有藝高人膽大，本錢又非常雄厚的大戶能玩。
筆者認為，假設這樣的假設成理，不同目的的購屋者（例如自住、投資、出租…），恐怕要打的算盤都不會完全相同。
投資客：從邪惡第五波「高價、大型」的特性來看，就算是非常「稀有」而有上漲潛力的物件，除非是手中資金充沛，存在銀行還拿不到利息的有錢人家，否則是不可能有機會坐上市場投資的賭桌，與眾多法人、大戶一起玩「梭哈」的。
何況有錢人買的，多半是具有「隱藏資產」效果的豪宅，不但少有人「流通（買賣）」，更不會有人出租獲利。一方面高檔套牢的「節稅成份」可能會降低，另一方面還真有可能手中握有太多的「不動」產呢？！
包租公、婆：事實上，儘管房價仍可能飆漲，但不論是「以租待售」或是想「純粹出租，賺取比銀行定存還要高一些」的房東，恐怕也需要從「租金收益報酬率」的角度，衡量是否划算才是。
因為根據永慶HOUSEFUN租屋的資料，大台北地區的租金持續下滑，2010年第一季的租金，普遍比上一季下滑近2成，和去年同期比較，下挫了 1.5成左右。 永慶租屋分析，其主要原因是在金融海嘯後，經濟不景氣，商辦與店面空置率上升，連帶也影響一般住宅的租金。而在房價持續維持高檔，租金卻下挫的情況下，台北市住宅租金投報率，不到3%，其中又大安、信義、中正區最低，連2%都不到。
自住客：沒有必要急著在市場一面倒地認為「房價還會上漲」之下搶購，因為房價怎麼上去，就會怎麼下來，絕對沒有只漲不跌的道理，更何況目前台灣的出生率又創下新低，在需求將持續減少的大前提下，一般住宅並沒有太樂觀的理由。
以上一波起跌點—民國1993年為例，之後國內房地產價格長期低迷了10年（超過歷史記錄的每7年左右就一個循環走勢），才又在政府的多項政策作多下緩步漲升。
事實上，對想要買房子的人來，最應該擔心的不是「房價一直往上漲，怕買不到房子」，而是「有沒有定期儲存購屋基金，並且放在較為安全且投資報酬率更高的投資標的上」。
更重要的是：如果連購屋基金都沒有，更有工作不穩定及降薪之虞，只因為建商「租不如買」及政府「青年購屋優惠方案」的慫恿，就輕率地投入「一圓購屋」的美夢當中。
因為人性就是如此，當「從來沒有」之際，可能只是心情的失落而已；但如果是「得而復失」地被貸款銀行「掃地出門」，恐怕就不只是「一生積蓄盡付流水」可以輕鬆形容的。
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